얼마 전 아는 분이 찾아 왔다. 건물주가 공사비를 주지 않아서 죽을 지경이라는 하소연이었다. 직원들 월급 주는 건 고사하고 본인의 생계조차 막막하다고 했다. 이 분 한 사람만의 문제가 아니다. 부동산 경기가 차갑다 보니 부동산 관련 업종에 종사하는 분들이 비슷한 어려움을 겪는 걸 자주 보게 된다.
그렇다면, 건물주가 공사비를 지급하지 않으면 어떻게 해야 하는 것일까?
첫째, CSLB (Contractors’ State License Board)에서 발급한 관련 라이센스 (Class A, B, C)가 있어야 공사비를 받을 수 있다. 제대로 공사를 하더라도 자격증이 없으면 공사비를 받을 수 없다. 아울러 이미 받은 금액도 건물주에게 돌려 주어야 한다. 이 때, 공사한 업체가 라이센스를 가지고 있는지 여부는 CSLB 웹사이트에서 확인할 수 있다.
한 가지 주의해야 할 점이 있다. 라이센스가 있다 하더라도 법적으로 그 효력이 자동으로 정지되면 공사비를 받을 수 없다는 것이다. 대표적인 것이 워커스 컴 (workers compensation) 관련 규정이다. 예를 들어, 직원이 있는데도 불구하고 워커스 컴을 가지고 있지 않으면 건축관련 라이센스가 자동으로 정지된다. 따라서, 이 상태로 공사를 하면 공사비를 받을 방법이 없다.
둘째, 제대로 공사를 했는데 건물주가 공사비를 주지 않을 경우 미캐닉스 린 (mechanics lien)을 사용하는 것이 가장 효과적이다. 즉, 건물에 강제로 담보를 설정하는 것이다. 이렇게 하면, 건물을 차압해 공사비를 받아 낼 수 있다. 물론 차압 소송을 진행해야 하지만, 일반 민사소송에 비해 매우 유리하다. 참고로, 건축설계사들은 만약 실제 공사가 진행되기 전이라면 미캐닉스 린 이외에 비슷한 다른 방법을 사용할 수도 있다 (“design professional lien”).
단, 미캐닉스 린을 활용하기 위해서는 법에서 정한 규정을 정확하게 지켜야 한다. 우선 공사 시작 후 20일 이내에 건물주에게 사전 통지 (“20-day preliminary notice”)를 주어야 한다 (원청업자는 면제). 그리고 모든 공사가 끝난 후 90일 이내에 미캐닉스 린을 등기한다. 마지막으로 미캐닉스 린 등기 후 90일 이내에 건물주를 상대로 차압소송을 시작한다. 소송이 마무리되면, 건물을 강제 매각해 그 매각대금에서 공사비를 받게 된다.
셋째, 건물주가 공사비 지불 보증 (payment bond)를 가지고 있다면, 공사비를 보증회사에서 받을 수도 있다. 만약, 보증회사가 지불을 거절하면 건물주와 보증회사를 상대로 소송을 제기한다. 일반적으로 미캐닉스 린 차압소송에 포함해서 진행하게 된다.
마지막으로, 건물주를 상대로 민사소송을 진행할 수 있다. 계약위반으로 소송을 하는 것이다. 일반적으로 미캐닉스 린을 활용할 수 없고, 공사비 지불 보증도 없다면 민사소송이 유일한 방법이다. 이 경우 비용과 시간이 많이 든다는 단점이 있다. 아울러 구두로만 계약하고 공사를 진행한 경우 계약 위반의 구체적인 내용을 입증하는데 어려움이 따를 수 있다.
요약하자면, 공사를 하더라도 라이센스가 있어야 공사비를 받을 수 있다. 캘리포니아에서는 직원이 있는데 워커스 컴이 없다면 라이센스가 자동 정지되므로 공사비를 받을 수 없다. 만약, 제대로 공사를 마쳤는데 건물주가 공사비를 지불하지 않는다면 미캐닉스 린을 활용하는 것이 최선이다. 만약, 그것이 불가능하다면 계약 위반으로 민사소송을 제기해야 한다.