파산을 하면서 집을 지킬 수 있을까. 파산을 신청하는 사람들이 가장 궁금해 하는 질문이다. 집이 가장 중요한 재산인 경우가 많다. 나아가 집은 재산이라는 차원을 넘어 심리적으로도 커다란 역할을 한다. 바로 가족을 돌보고 파산으로부터 다시 일어설 수 있는 보루 역할을 하기 때문이다.
그렇다면, 파산을 신청하면 집은 어떻게 되는 것인가? 파산을 신청하면서 집을 지킬 수 있는 방법은 무엇일까?
첫째, 파산을 신청해도 집에 있는 에쿼티 (equity)는 최대 175,000불까지 보호해 준다. 한인들의 경우 모기지를 최대한 빨리 상환하고 싶어한다. 매월 모기지 페이먼트 내는 게 부담되기 때문이다. 하지만, 비싼 집에 모기지가 없다면 나중에 채무문제가 생기거나 파산할 때 보호할 방법이 없어 진다. 왜냐하면, 에쿼티가 많은 집은 파산을 신청하면 파산관재인 (bankruptcy trustee)이 매각해 보호를 받는 에쿼티 금액만큼 파산신청인에게 주고 나머지는 채권자들에게 나눠주기 때문이다.
이런 문제를 피하기 위해서 에쿼티를 줄이는 방법을 미리 생각해 볼 수 있다. 예를 들어, 모기지를 더 얻어 등기하는 것이다. 은행이나 모기지 회사 뿐만 아니라 개인적인 채무도 차용증서 (promissory note)와 저당권 서류 (deed of trust)를 작성해, 후자를 등록하면 에쿼티가 감소하게 된다. 친척이나 아는 사람에게 돈을 빌리고 모기지를 기록하면 되는 것이다.
둘째, 모기지를 제 때 갚고 있어야 집을 지킬 수 있다. 모기지가 많고 에쿼티가 적다고 무조건 집을 보호 할 수 있는 것은 아니다. 왜냐하면, 모기지 페이먼트를 제 때 내고 있지 않다면 은행에서 집을 차압할 수 있기 때문이다. 물론 파산이 종료되기 전까지는 은행에서 파산법원에 요청하지 않는 한 (relief from automatic stay) 차압을 진행할 수는 없다. 하지만, 가장 많이 사용되는 Chapter 7의 경우 파산은 곧 종료된다.
만약 파산을 앞 두고 모기지를 연체하고 있다면 Chapter 13 파산을 고려해 보이야 한다. 왜냐하면, Chapter 7 파산과는 달리 Chapter 13파산에서는 밀린 모기지 금액 (arrearages)을 3년 혹은 5년에 나누어 갚을 수 있도록 하기 때문이다. 단, Chapter 13의 경우 물론 적절한 소득이 있는 개인만 신청할 수 있다는 문제는 있다. 만약 소득이 없어 Chapter 7을 신청해야 한다면, 밀린 모기지를 파산 신청 전에 모두 갚거나 미리 은행과 협의를 해야 한다.
마지막으로, Chapter 13을 이용해 집에 있는 모기지나 린 (lien)을 제거하는 방법을 생각해 보아야 한다. 많이 사용하는 Chapter 7으로는 모기지나 다른 린을 제거할 수 없다 (단, 일부 judgment lien 가능). 하지만, Chapter 13 파산에서는 그것이 가능하다. 예를 들어, 모기지가 여러 개이고 만약 첫 번째 모기지 잔액이 현재 집 가격보다 많을 경우, 2차 혹은 3차 모기지는 없앨 수 있다 (“lien stripping”이라고 함).
요약하자면, 파산을 하면서 집을 지키고자 할 때, 가장 중요한 요인은 에쿼티 금액이다. 만약 에쿼티가 너무 많다면 파산관재인이 매각해 채권자에게 나눠 주려고 하기 때문이다. 아울러 모기지를 제 때 내고 있어야 한다. 그렇지 않으면 은행이 집을 차압하게 된다. 마지막으로, 만약 모기지나 린을 제고하고자 한다면 Chapter 7이 아니라 Chapter 13을 신청해 제거하는 절차 (lien stripping)를 밟아야 한다.