한인들에게 부동산은 단순한 재산 이상의 의미를 가지고 있다. 아무리 재산이 많아도 자기 집이 없으면 허전해 한다. 일단 집이 생기면 임대용 부동산을 통해 재산을 늘린다. 이것이 우리 한인들이 사용하는 소위 ‘재테크’의 핵심이다.
하지만, 임대용 부동산으로 재산을 늘리는 것이 간단한 일은 아니다. 왜냐하면, 여러 가지 문제가 발생할 수 있기 때문입니다. 가장 대표적인 것이 테넌트와의 분쟁이다. 특히 요즘처럼 경기가 어려울 때는 렌트비를 제 때 내지 못하는 테넌트들도 많다. 임대계약서를 지키지 않아 다툼이 생기기도 한다.
테넌트와 문제가 생길 땐, 협의를 통해서 문제를 해결하는 것이 최선이다. 서로 조금씩 양보해 해결책을 찾는 것이다. 하지만, 말로 해결하기 어려운 경우도 있게 마련이다. 이럴 때, 어쩔 수 없이 최후의 수단으로 퇴거 소송을 시작하게 된다. 법의 힘을 빌려 문제가 있는 테넌트를 강제로 내보내는 것이다.
그렇다면, 퇴거소송에서 주의해야 할 점들은 무엇인가?
첫째, 테넌트의 퇴거는 퇴거소송 (“unlawful detainer”)을 통해서만 진행할 수 있다. 다른 방법을 사용하면 건물주가 오히려 테넌트에게 피해보상을 해야 한다. 이 때, 사안에 따라 징벌적인 피해보상 (punitive damages)에 처해져 수 십만불을 물어 주는 경우도 있다. 예를 들어, 건물주가 물리력을 사용해 테넌트를 강제로 내쫓거나, 유틸리티를 단절하는 행위 등은 할 수 없는 것이다.
둘째, 퇴거 소송을 하기 위해서는 임대차 관계 (tenancy)부터 종료해야 한다. 맘에 안 드는 테넌트가 있다고 바로 법원에 찾아 가 소송을 시작할 수 있는 것이 아니다. 퇴거를 진행하게 된 사안에 따라서, 3일, 30일, 60일, 또는 90일 통지를 테넌트에게 주고 그 기간이 지난 후에야 퇴거소송을 시작할 수 있는 것이다. 예를 들어, 렌트비를 내지 않는 테넌트를 내보내기 위해서는 3일 통지 (“3-day notice to pay or quit”)를 주고, 3일이 지나도 내지 않으면 퇴거 소송을 시작할 수 있는 것이다.
이 때, 리스계약서 또는 시나 카운티의 조례 (ordinance)에 따라서 더 긴 기간 동안 통지를 주어야 할 수도 있다. 반면, 임대계약이 만료된 후에 테넌트가 나가지 않고 있다면 일반적으로 통지 없이도 퇴거소송을 바로 시작할 수 있다.
셋째, 거주용 부동산의 테넌트의 경우 렌트 컨트롤 (rent control) 규정도 검토해 보아야 한다. LA와 같이 렌트 컨트롤이 있는 지역에서는 몇 가지 정해 놓은 이유가 아니면 퇴거소송 자체를 금지하는 곳도 있다 (eviction control이라고 함). 아울러 이사비를 지불해야 할 수도 있다. 따라서, 퇴거 소송을 시작하기 전에 관련 조례를 면밀하게 검토해야 하는 것이다.
마지막으로, 테넌트의 파산 가능성도 대비해야 한다. 테넌트가 파산을 신청하게 되면, 퇴거 소송은 중단된다. 파산 절차가 끝날 때까지 기다려야 하는 것이다. 물론 파산 신청 후에 발생하는 렌트비를 내지 않고 있다면, 이를 이유로 퇴거소송을 진행할 수는 있다. 하지만, 일반적으로 퇴거 소송이 중단되므로 이런 경우 퇴거소송을 바로 시작하는 것 보다는 미리 테넌트와 합의점을 찾는 것도 생각해 보아야 한다.
요약하자면, 테넌트의 퇴거는 퇴거 소송을 통해서만 진행할 수 있다. 건물주는 퇴거 소송에 앞서 임대차 관계를 종료시켜야 한다. 이 때, 렌트 컨트롤 규정도 면밀히 검토해야 한다. 만약 테넌트가 파산을 할 가능성이 있다면 퇴거소송을 시작하기 전에 합의점을 찾는 것이 최선일 수도 있다.