임대보증금 문제는 어떻게 해결하나

임대보증금 (security deposit) 문제는 어떻게 해결하나

건물주와 테넌트 사이에 자주 발생하는 문제가 임대보증금 관련 분쟁이다. 구체적으로, 건물주가 임대보증금을 테넌트가 이사를 나갔는데도 제 때 돌려 주지 않거나, 청소비나 수리비 명목으로 지나치게 많이 공제하는 경우가 대부분이다.

그렇다면, 거주용 부동산 (“아파트”) 임대보증금과 관련하여 어떤 법규정이 적용되고, 보증금 문제가 발생하면 어떻게 해결해야 하는 것일까?

첫째, 임대보증금의 금액과 용도는 법에 정해진 규정을 따라야 한다. 건물주가 보증금 액수를 마음대로 정해 받을 수 있는 것은 아니다. 건물주가 받을 수 있는 보증금은 법에 한도가 정해져 있다. 구체적으로, 가구가 없는 아파트는 월세의 2배까지, 가구가 갖춰진 아파트의 경우 월세의 3배까지만 임대보증금을 받을 수 있다. 그 이상은 요구할 수 없다.

나아가 건물주는 보증금을 다음 4가지 용도로만 사용할 수 있다. 즉, (1) 밀린 월세, (2) 테넌트 책임으로 발생한 파손의 수리비, (3) 테넌트가 이사 나갈 때 발생하는 청소 및 수리비, 그리고 (4) 테너트가 건물주의 재산을 원상복구하지 않을 경우 그 복구비용 등을 위해서만 임대보증금을 사용할 수 있다. 한 가지 중요한 점은 건물주가 아파트가 시간이 지나 자연적으로 마모되거나 낡아 진 것은 수리비에 포함할 수 없다는 것이다. 아울러, 청소비나 수리비는 합리적인 선에서 공제해야 하고, 아래 설명한 바와 같이 자세한 내역서를 제공해야 한다.

둘째, 임대보증금 반환에도 자세한 법 규정이 적용된다. 테넌트가 이사를 나가게 되면, 위에서 설명한 4가지 목적으로 사용하고 남은 보증금은 21일 안에 테넌트에게 돌려 주어야 한다. 이 때, 보증금이 사용된 내역을 자세한 명세서로 첨부해야 한다. 만약, 공제액이 125불이 넘으면 공제 내역서에 영수증도 첨부한다. 만약, 건물주가 테넌트가 이사한 이후에 21 이내에 임대보증금을 돌려 주지 않거나 내역서를 제공하지 않고 불합리하게 공제를 하면, 테넌트는 직접 소액재판을 청구해 해결해야 한다. 보증금 분쟁은 금액이 크지 않으므로 보통 변호사를 선임하는 경우는 거의 없기 때문이다.

한편, 테넌트는 이사를 나가기 전에 건물주가 아파트를 검사하고, 공제하려는 내역을 밝히라고 요구할 수 있다 (pre-move-out inspection). 이 경우 건물주는 검사를 실시하고 예상되는 공제 목록을 제공해야 한다. 테넌트는 이런 내역서를 받은 후 청소를 하거나 가능한 수리를 해서 건물주가 적용하려는 공제액을 줄일 수 있다. 이 때, 임대계약서가 테넌트가 수리하는 걸 금지하고 있을 수도 있으므로 미리 검토해 보아야 한다.

마지막으로, 임대보증금은 아파트 건물의 매입 시에도 주의할 필요가 있다. 일반적으로, 아파트 건물을 거래할 때 보증금을 처리하는 가장 좋은 방법은 새 건물주에게 보증금을 이전하는 것이다. 이 때, 새로운 건물주는 임대보증금을 전달받 지 못하더라도 테넌트에게 반환해야 할 의무가 생기므로 아파트를 매입할 때는 보증금을 확실히 받도록 주의해야 한다.

요약하자면, 임대보증금의 금액과 사용 내역은 법에 정한 대로만 사용할 수 있다. 테넌트가 이사를 나간 후 건물주는 21일 이내에 보증금을 반환해 주어야 한다. 아울러, 공제 내역서를 제공하되 125불 이상 사용한 공제 내역은 영수증도 첨부한다. 보증금이 있는 아파트를 매입할 때는 새 건물주는 보증금을 정확하게 넘겨 받도록 주의해야 한다.