부동산을 사고 파는 것처럼 중요한 결정도 드물다. 잘 구입하면 재산을 늘리는데 커다란 도움이 되지만, 잘못된 결정으로 어려움에 처하는 경우도 많다. 2007년 이후 부동산 가격이 폭락하면서 수 많은 사람들이 파산으로 내몰렸던 기억이 생생하다.
부동산 거래는 보통 부동산 브로커 (real estate broker)를 통하게 된다. 브로커 없이 거래하는 사람들이 늘고 있지만, 광고부터 오픈 하우스, 각종 서류 작업을 직접 하는 것이 만만치 않기 때문이다. 부동산을 사는 사람 입장에서는 브로커 비용을 직접 내는 게 아니므로 쉽게 브로커를 찾게 된다.
그렇다면, 부동산 브로커를 고용할 때, 주의해야 할 것은 무엇인가? 만약 분쟁이 생기게 되면 어떻게 해야 하는 것일까?
첫째, 부동산 브로커와 계약서를 작성해야 한다. 부동산 브로커가 커미션을 받기 위해서는 다음 3가지 조건을 충족해야 한다. 바로 (1) 계약서 (“listing agreement”), (2) 브로커 라이센스, 그리고 (3) 계약 이행 (“performance”)이 바로 그것이다. 예를 들어, 라이센스가 없는 사람은 거래가 성사돼도 커미션을 받을 수 없다. 마찬가지로 문서로 된 계약서가 없으면 브로커는 커미션을 받을 수 없다.
둘째, 부동산 브로커와의 계약 (“listing agreement”)은 다음 3가지로 종류가 있다. (1) 오픈 리스팅 (open listing)은 여러 명의 브로커와 계약을 맺을 수 잇는 리스팅 계약이다. 가장 빨리 부동산을 판 브로커가 커미션을 받게 된다. (2) 독점대리 리스팅 (exclusive agency listing)이란 건물주가 한 명의 브로커에게만 부동산을 팔 수 있는 권한을 주는 것이다. 단, 건물주 본인이 파는 것은 허용된다. (3) 독점 판매권 리스팅 (exclusive right to sell listing)이 있다. 이 리스팅 계약을 맺게되면, 계약을 맺은 브로커만 부동산을 팔 수 있고, 건물주를 포함해 다른 사람은 팔 수 없는 계약이다. 가장 많이 사용하는 것은 독점 판매권 리스팅이다.
리스팅 계약을 작성할 때는 세부적인 내용을 꼼꼼히 따져 보아야 한다. 계약서의 구체적인 내용은 건물주와 브로커가 정하기 다름이라는 것이다. 예를 들어, 브로커가 독점 판매 계약을 맺고 나서 판촉 활동을 전혀 하지 않을 경우 건물주는 난감한 상황에 처하게 된다. 이런 문제를 피하기 위해서 계약 기간 동안 브로커가 해야 하는 역할을 명확히 정해 놓는 것이 바람직하다. 아울러 커미션 액수도 건물주와 브로커가 정하기 나름이다. 그 액수가 미리 정해져 있는 것은 없다.
마지막으로, 만약 브로커와 건물주 사이에 분쟁이 발생할 경우 건물주는 2가지 해결 방법이 있다. (1) 캘리포니아 부동산국 (Bureau of Real Estate)에 브로커를 고발 (complaint)할 수 있다. 브로커 문제가 발생한 후 3년 이내에 조치를 취해야 한다. 고발장이 접수되면 부동산국에서는 조사를 시작해 라이센스 정지와 같은 페너티를 부과하게 된다. (2) 브로커를 상대로 민사소송을 통해 손해배상을 청구할 수 있다.
요약하자면, 부동산 브로커를 고용할 때는 라이센스를 확인하고, 리스팅 계약을 작성한다. 리스팅 계약의 구체적인 내용은 건물주와 브로커가 마음대로 정할 수 있다. 만약 브로커의 잘못으로 문제가 발생하면 캘리포니아 부동산국에 신고하거나 민사소송을 통해 손해배상을 청구한다.