부동산 소유권 이전을 해야 하는 경우가 많다. 대표적인 것이 부동산을 사고 파는 것이다. 아울러 부동산을 가족에게 증여 혹은 상속하거나, 자선단체에 기부하고자 할 때도 부동산 소유권 이전이 필요하다. 파산이나 차압에서 보는 것과 같이 강제로 소유권이 이전되기도 한다.
그렇다면, 부동산 소유권 이전은 어떻게 이루어 지는 것일까? 부동산 소유권을 이전할 때 주의해야 할 점은 무엇인가?
첫째, 부동산 소유권은 부동산 소유권 이전 문서 (“deed”)를 통해서 이전된다. 소유권을 이전하는 사람이 소유권 이전을 받는 사람에게 지정한 부동산을 넘기겠다는 서류에 사인을 하면 되는 것이다. 이 사인된 서류를 전달하면 소유권 이전은 완료된다. 물론 그 서류를 재산세 관련 서류 (PCOR, Preliminary Change of Ownership Report)와 등기소 (county recorder’s office)에 제출하지만, 소유권 이전을 위해서 등기가 반드시 필요한 요건은 아니다.
부동산 소유권 이전 서류는 2가지 종류가 있다. 하나는 Quitclaim Deed라고 하는 것으로 부동산 소유권을 가진 사람이 자신이 가지고 있는 권리만 이전하는 것이다. 이 때, 이전하는 사람은 어떠한 보증 (warranty)도 하지 않는 것이다. 다른 하나는 Grant Deed라고 하는 것이다. 소유권을 이전할 뿐만 아니라 자신이 부동산 소유권 (title)에 해가 될 만한 행위를 하지 않았다고 보증하는 것이다. 이 경우, 소유권을 이전한 사람의 잘못이 발견될 경우 책임을 지게 된다.
둘째, 부동산 소유권을 이전할 때는 모기지도 검토해야 한다. 보통 부동산 융자서류에 보면 부동산 소유권이 이전되면 모기지 잔액을 모두 갚아야 한다는 조항이 있다 (due-on-transfer clause, acceleration clause). 이 때문에 부동산 매매를 할 때 기존의 모기지는 모두 갚아야 하는 것이다. 증여의 경우도 엄격히 말하면 소유권을 이전 받은 사람이 재융자를 받아야 한다.
기존 모기지를 상황하지 않고 부동산 소유권을 이전할 수 있는 경우도 있다. 예를 들어, 부동산 소유주가 자신의 리빙 트러스트에 부동산을 넣는 경우 (trust funding) 트러스트로 타이틀이 바뀌지만 기존 모기지를 갚지 않아도 된다. 법에서 거주용 부동산은 면제를 하고 있으며, 상업용 부동산의 경우도 모기지 은행이 관행상 허용하기 때문이다. 상속을 할 때도 마찬가지다. 연방법에 따라, 상속으로 인해 부동산 소유권이 이전되는 경우에는 모기지 잔액을 갚아야 한다는 조항이 적용되지 않는다.
마지막으로, 재산세도 검토할 필요하다. 재산세법에 따르면 부동산 소유권이 다른 사람에게 이전되면 부동산 재산세를 산정하는 기준도 바뀌게 된다 (reassessment). 하지만, 재산정이 되지 않는 예외적인 경우도 있다. 예를 들어, 배우자에게 이전되는 부동산은 재산세 재산정이 되지 않는다. 자녀에게는 집은 가치에 상관없이, 다른 부동산은 100만불까지 재산정이 면제된다.
요약하자면, 부동산 소유권은 부동산 소유권 이전 서류 (deed)를 작성해 이전한다. 소유권 이전 서류는 보통 공증을 받아 등기소에 등기하게 된다. 이 때, 모기지가 남아 있다면 부동산 소유권이 이전될 때 재융자를 해야 하는 지 검토해 보아야 한다. 아울러 부동산 소유권이 이전되면 일반적으로 재산세 재산정 문제가 발생하므로 이 부분도 미리 전문가와 의논하는 것이 바람직하다.