상업용 부동산을 구입할 때 주의할 점

주변에 보면 상업용 부동산을 구입했다가 낭패를 보는 경우가 있다. 여러 가지 이유가 있겠지만, 가장 조심해야 할 것은 다음 3가지다. 바로 (1) 부동산 소유권 이전, (2) 임대계약, 그리고 (3) 환경문제를 확인하는 것이다. 이런 사안들을 제대로 확인하지 않고 상업용 부동산을 구입하면 경제적으로 어려움을 겪거나, 심지어 파산을 하게 될 수도 있다.

그렇다면, 상업용 부동산을 구입할 때 이러한 문제들을 피하기 위해서는 어떻게 해야 하는가?

첫째, 부동산 소유권을 꼼꼼히 검토해 보아야 한다. 소유권 (title) 뿐만 아니라, 린 (lien)이나 지역권 (easement) 등도 확인한다. 가장 좋은 방법은 타이틀 회사에서 제공하는 보고서 (“preliminary title report”)를 분석하는 것이다. 이 때, 이 보고서는 그 내용의 정확성에 대해서 보증 (guaranty)하는 것은 아니라는 사실에 주의해야 한다. 이 보고서는 타이틀 보험을 제공하기 위한 오퍼에 불과하다. 따라서, 타이틀 보험에 가입해야 보호를 받게 된다.

만약, 부동산 소유권에 문제가 없더라도 부동산 소유권 이전 서류 (“deed”)에 사인하는 사람이 그럴 권한이 있는 지 확인한다. 예를 들어, LLC 형태로 부동산을 소유하고 있다면, 그 LLC를 대신해 부동산 소유권 이전 문서에 사인하는 사람이 그런 권한이 있는 지 확인해야 한다. 회사 뿐만 아니라 트러스트나 비영리단체 등도 마찬가지 원칙이 적용된다.

둘째, 상업용 부동산을 구입할 때는 임대계약과 관련하여 여러 가지 사항을 확인해야 한다. 예를 들어, 임대 현황을 확인하기 위해서 임대계약서나 임대 관련 회계서류에만 의존하는 것은 위험천만한 일이다. 왜냐하면, 그 임대계약 자체가 나중에 수정된 경우도 있고, 임대료나 보증금 등과 관련하여 중요한 변경이 있을 수 있기 때문이다.

따라서, 상업용 부동산을 구입할 때 반드시 해야 하는 일 중에 하나는 금반언증명서 (estoppel certificate)을 테넌트에게서 받는 것이다. 금반언증명서란, 테넌트가 임대계약의 내용이나 변경 여부, 임대료 지급이나 보증금 지급 상황, 건물주과 테넌트 사이의 기타 의무 관계 등에 대해서 확인하고 사인한 서류를 말한다. 부동산을 구입하는 사람은 이러한 금반언증명서를 받아 임대 계약 현황을 확인할 수 있는 것이다.

마지막으로, 환경 문제에도 주의를 기울여야 한다. 예를 들어, 주유소나 세탁소 등으로 사용된 건물을 구입했는데 환경 문제가 발생하면 구입한 사람도 환경 복구 비용 (cleanup cost)를 지불해야 할 수 있기 때문이다. 이를 피하기 위해서는 계약서에 환경보고서 관련 조건 (contingency)를 추가해야 한다. 그리고 나서, 환경보고서 (Phrase I Report)를 받아 환경문제가 존재하는 지 확인하고, 만약 의심이 간다면 더 자세한 조사 (Phrase II)를 실시한다. 아울러 정부기관에 철저하게 협조해야 피해를 최소화할 수 있다.

요약하자면, 상업용 부동산을 구입할 때는 소유권부터 철저히 검토한다. 타이틀 회사의 보고서 (preliminary title report)를 받아 검토하고, 적절한 타이틀 보험을 구입한다. 아울러 부동산 소유권 이전 서류를 사인하는 사람의 권한 (authority)도 확인하다. 사업용 부동산은 기본적으로 임대료를 받기 위해서 구입하는 것이므로 부동산 임대 서류를 꼼꼼히 살펴보고, 특히 금반언증명서를 테넌트들에게 받아야 한다. 마지막으로 혹시 모르는 환경문제에 대한 대비책도 마련해야 한다.