부동산 거래와 에스크로 분쟁

에스크로라는 단어를 생소해 하는 분들이 많다. 미국에서 부동산 분야에 종사하거나 부동산 거래 경험이 있는 분들이야 항상 듣는 단어지만, 에스크로라는 단어를 처음 들어봤다는 분들도 많다. 한국에서는 사용하지 않는 개념이기에 그렇다.

그렇다면, 에스크로는 무엇이고, 에스크로 분쟁이 발생하면 어떻게 해결해야 하는 것일까?

첫째, 에스크로란, 거래를 돕는 제3자를 말한다. 특히 부동산 거래에서는 부동산 매매 계약이 이루어진 후에 매매 대금의 지불 및 부동산 소유권 이전 서류 업무를 대행해 주어 부동산 거래가 완료 (closing) 될 수 있도록 돕는 역할을 하고 있다. 에스크로가 필요한 가장 중요한 이유는 거래의 안정성을 높여 준다는 것이다. 부동산 거래 업무를 대행하므로 실수를 줄일 수 있다. 아울러 부동산 매매 대금과 부동산 소유권 이전 서류가 제대로 전달되도록 돕는 기능도 수행한다.

이 때, 에스크로는 대리인 (agent)의 역할을 수행한다. 다만, 에스크로 회사는 매수자와 매도자에 대한 광범위한 권리와 의무를 가지는 것이 아니라, 에스크로 지침서 (escrow instructions)을 따르는 역할만을 수행한다. 따라서, 부동산 매도자와 매수자는 부동산 매매 계약서와는 별도로 에스크로 지침서를 작성하게 되는 것이다.

둘째, 에스크로 분쟁을 해결하는 가장 좋은 방법은 에스크로 지침서에 따라 해결하는 것이다. 예를 들어, 에스크로를 오픈하고 선금 (deposit)을 지불했는데 거래가 완료되지 않아 원금을 돌려 받아야 하는 상황이 생길 수 있다. 이 때 가장 중요한 것이 에스크로 지침서이다. 보통 에스크로 지침서는 몇 가지 조건 (contingency)를 담고 있다. 그런 조건이 충족되어야 부동산 거래가 종결되도록 하고 있다. 만약 이런 조건이 문제가 되면 일단 지침서에 따라 해결해야 한다.

셋째, 에스크로 지침서를 통해서 해결이 되지 않는 다면 민사소송을 시작해야 한다. 예를 들어, 어떤 조건이 충족된 것인지 아니면 충족되지 않은 것인 지를 둘러싸고 부동산 매수자와 매도자가 의견을 달리할 수 있다. 이 때, 에스크로는 일방적으로 어떤 편을 들 수 없는 상황이다. 이런 경우 에스크로 회사가 적극적으로 경합권리자확정소송(interpleader action)을 시작할 수 있다. 에스크로가 가지고 있는 선금을 법원에 맡기고, 실제 이해당사자인 부동산 매수자와 매도자의 권리를 법원이 판단하도록 요청할 수 있는 것이다.

다른 방법은 부동산 매수자 또는 매도자가 상대방에 대해서 소송을 진행하는 것이다. 예를 들어, 부동산 매도자가 정당한 이유 없이 에스크로 종결을 막고 있다면, 부동산 매수자는 계약위반 (breach of contract)으로 인한 피해보상을 청구하거나, 부동산 매매 계약에 대한 특정이행청구 (specific performance) 소송을 제기할 수 있다.

요약하자면, 에스크로는 부동산 거래의 안정성을 높이는 중요한 기능을 수행한다. 에스크로 분쟁을 줄이기 위해서는 우선 지침서를 구체적이고 명확하게 작성해야 한다. 부동산 거래를 할 때 가격 정도만 합의하고 에스크로 지침서를 꼼꼼히 검토하지 않는 경우가 많은데, 중요한 거래라면 변호사에게 작성 및 검토를 의뢰하는 것도 필요한다. 만약 분쟁이 발생하면 그 지침서에 따라 해결을 모색한다. 그래도 해결이 안되면, 사안에 따라 에스크로 회사가 경합권리자 확정 소송을 시작하거나 부동산 매수자 또는 매수자가 상대방을 상대로 소송을 시작하면 된다.