부동산 투자를 생각하는 사람이라면 세금에 관심을 가질 수 밖에 없다. 예를 들어, 부동산을 보유하고 있는 동안에는 재산세와 소득세를 납부해야 한다. 나중에 부동산을 매각할 때는 양도소득 (capital gain)에 세금이 부과된다.
그렇다면, 부동산 투자 시 주의해야 할 세금 문제는 무엇이고, 어떻게 하면 세금을 줄일 수 있는 것일까?
첫째, 양도소득세 (capital gains tax)를 정확히 이해할 필요가 있다. 양도소득세는 부동산을 판 가격 (amount realized)에서 취득 원가와 감가상각한 부분을 차감한 금액에 세율을 곱해 산출된다. 이 때, 감가상각으로 인해 양도소득이 발생한 부분에 대해서는depreciation recapture라고 하여 25%의 세율이 적용된다. 한편, 일부 시설 투자와 같은 금액은 부동산 취득원가에 가산된다.
둘째, 부동산 투자자 지위를 유지할 수 있도록 주의해 한다. 낮은 세율을 적용받기 위해서는 최소한 1년 이상 부동산을 보유해야 한다. 아울러 부동산 투자자 지위 (“investor”)를 유지해야만 한다. 만약, 부동산 개발 업자와 같이 부동산을 보유하고 매각하는 것을 직업으로 가진 사람 (“dealer”)로 인정되면 일반 소득세율 (2014 일반 연방소소득세율 최고 39.6%)이 적용된다. 경우에 따라 두 배 가까운 세금을 내야 하는 것이다.
가장 좋은 방법은 세법에서 정한 기준에 따라 dealer 지정을 피하는 것이다. 제5 연방항소법원의 케이스에서 정립한 기준 (“Winthrop factors”)이 적용된다. 거래의 빈도와 규모 (frequency and substantiality of sales), 마켓팅이나 광고 활동, 부동산 개발 활동 등을 종합적으로 고려해 판단하는 것이다. 하지만, 이런 기준 자체가 명확한 것은 아니므로 dealer 지정이 되지 않도록 전문가와 미리 투자 계획을 검토하는 것이 바람직하다.
셋째, 부동산 교환 (1031 exchange)를 적극적으로 활용할 필요가 있다. 부동산 교환이란 자기 부동산을 다른 부동산으로 교환하는 것이다. 세법에서는 이런 교환은 매매가 아니므로 양도소득세를 물리지 않고 있다. 이 때, 45일 이내에 새로 구입할 부동산을 지정하고, 180일 이내에 대체 부동산을 구입하면 된다. 단, 부동산을 매각하고 그 대금을 받아 다른 부동산을 구입하면 (sale and purchase) 안된다. 이 문제를 피하기 위해서 보통 부동산 교환 전문 업체를 이용하거나 에스크로를 세법에 맞게 운영한다.
마지막으로, 가격이 많이 상승한 부동산 이라면 상속해 주는 게 세법 상 유리하다. 상속을 해주면 부동산 취득원가 (tax basis)가 사망할 당시의 시가 (fair market value)로 조정되어 양도소득세를 완전히 피할 수 있다 (“stepped-up basis”). 이 때, 사망할 당시의 시가를 가급적 높게 받는게 유리한데, 부동산 세금이 중요하다면 사망할 당시 해당 부동산의 시가를 IRS 기준에 맞게 감정평가하는 것이 가장 좋은 방법이다.
요약하자면, 부동산을 투자할 때, 가장 중요한 것이 세금을 줄이는 것이다. 우선 부동산 투자 및 매매에 따른 소득세를 정확히 이해할 필요가 있다. 세법 상 부동산 투자자 신분을 유지하는 것도 매우 중요하다. 부동산 교환 (1031 exchange)도 적극적으로 활용해야 한다. 마지막으로, 부동산을 사망하면서 상속해 주면 세법상 조정혜택 (stepped-up basis)을 누려 양도소득세를 피할 수 있다.