비지니스의 성공과 실패를 가르는 요소 가운데 하나가 바로 임대계약서를 제대로 작성하는 것이다. 주변에 보면, 장사가 안돼 임대료 내기 어렵다는 분들이 있다. 반면 비니지스는 잘 되는데 건물주가 임대계약 연장을 거부해 낭패를 보는 분들도 있다. 경우에 따라 수 년 간 해 온 비지니스를 닫아야 할 수도 있기 때문이다.
그렇다면, 상업용 임대계약서를 작성할 때 주의해야 할 점은 무엇인가?
첫째, 임대 기간을 신중하게 결정해야 한다. 모든 비지니스가 시작할 때는 잘 될 거라 생각한다. 하지만, 시작하자 마자 망하는 비지니스도 많다. 이 때, 임대 기간이 너무 짦으면 건물주가 연장해 주지 않는 한 잘되는 비지니스를 접고 나가야 한다는 문제가 생긴다. 반면 처음부터 임대 기간을 너무 길게 정하면 비지니스가 잘 안 될 때 어려움에 처하게 된다.
이러한 어려움을 피하기 위해서 임대계약서에 옵션 조항을 추가한다. 테넌트가 리스 계약 기간을 연장할 수 있는 권리를 갖는 것이다. 이렇게 하면, 비지니스가 되는 것을 보아 임대 기간을 연장을 하거나 연장하지 않고 종료할 수 있게 된다. 이 때, 옵션을 행사 했을 때 임대료가 어떻게 결정되는 지도 꼼꼼히 검토해야 한다. 아울러 비니지스를 매각하면 이런 옵션 조항도 함께 이전되는 것인 지 확인해야 한다. 그렇지 않을 경우 비니지스 매각이 어려워 지기 때문이다.
둘째, 공동구역 관리(common area maintenance, CAM) 비용 관련 분쟁이 발생하지 않도록 주의해야 한다. 임대계약서에는 다양한 형태의 공동경비 조항을 둘 수 있다. 그런데, 예를 들어, 어느날 갑자기 건물주가 공동경비를 더 내라고 고지서를 보내오면 테넌트 입장에서는 당황하게 된다. 이 때, 가장 중요한 것이 임대계약서를 어떻게 작성했는가 하는 것이다.
임대계약서에서 먼저 공동경비에 포함되는 내역을 상세히 따져 본다. 다음으로 테넌트의 부담액을 결정해야 한다. 예를 들어, 테넌트가 렌트에 모든 것을 포함해서 지불하는 형태 (gross lease)도, 테넌트가 모든 경비를 지불하는 형태 (triple net lease)도 있다. 아울러 테넌트가 여러 명일 때, 공동 경비를 산출하는 방식도 여러 가지다. 예를 들어, 전체 임대 가능한 면적에서 테넌트가 임대한 면적에 해당하는 비율만큼만 공동경비를 지불하는 것도 있고, 임대된 면적에서 테넌트가 임대한 면적에 해당하는 비율만큼 공동 경비를 부담하는 경우도 있다.
마지막으로, 리스 계약을 승계 (assignment)하거나 서브리스 (sublease)할 수 있는 지 검토해야 한다. 예를 들어, 보통 리스 계약을 비지니스 구입자에게 승계할 수 있어야 비니지스를 매각할 수 있다. 임대계약서에 아예 승계가 불가능하다고 돼어 있거나 건물주의 동의를 얻어야 승계할 수 있다면, 비지니스 매각이 어려워 질 수 있는 것이다. 임대 공간 일부를 제 3자에게 서브리스할 수 있는 권리를 확보하는 것도 매우 중요하다. 이 때, 위에서 살펴본 봐와 같이 리스를 승계하면 리스에 있는 옵션 조항도 비지니스 구입자가 승계할 수 있도록 계약서를 작성해야 한다.
요약하자면, 상업용 임대계약서를 작성할 때는 우선 적절한 임대기간 정하고, 옵션을 추가하는 것이 중요하다. 공동경비에 대한 조항을 꼼꼼하게 검토해 향후 분쟁이 발생하지 않도록 주의해야 한다. 마지막으로, 리스의 승계와 서브리스와 관련되 조항이 본인의 상황에 맡도록 건물주와 협의해야 한다.