집을 증여할 때 꼭 알아야 하는 것들

많은 사람들이 집을 증여하려고 한다. 가족에게 지금 재산을 주고 싶기 때문이다. 다른 이유는 정부혜택과 관련이 있다. 예를 들어, Medi-Cal 혜택을 받고 있는 사람이 집을 가지고 있다가 사망할 경우 빼앗길 위험이 있으므로 사전에 증여하는 것이다.

그렇다면, 집은 어떻게 증여하고, 무엇을 주의해야 할까? 첫째, 집을 증여할 때는 부동산 소유권 이전 문서 (deed)를 작성해 등기한다. 아울러 소유권 이전을 카운티에 알려야 한다. 이러면, 소유권 이전은 완료된다.

둘째, 증여세 신고를 한다. 2013년 증여세 면제액은 525만불이다. 대부분 증여세를 납부할 필요가 없는 것이다. 다만 증여세가 없더라도 다음 해 4월 15일까지 Form 709를 통해 증여한 사실을 IRS에 신고해야 한다 (캘리포니아 증여세는 없음).

셋째, 모기지가 남아 있는 집이라면 증여 받은 사람 이름으로 재융자 받는 걸 고려한다. 물론 불가능한 경우도 많다. 예를 들어, 소득이 없거나 크레딧이 나쁜 경우 재융자를 받기 어렵다. 이 땐 모기지 서류부터 검토해 보아야 한다. 부동산 소유권이 바뀌면 모기지 잔액 전부를 갚아야 할 수도 있기 때문이다 (“due on transfer”). 아울러 모기지 이자 공제도 주의한다. 모기지 이자 페이먼트를 공제하기 위해서는 본인이 소유하여 살고 있는 집이어야 한다. 증여를 하고 나면 모기지 이자를 공제할 수 없는 것이다.

넷째, 집을 증여하면 양도소득세 측면에서는 불리할 수 있다. 상속에서는 사망 당시 집의 시장가격으로 tax basis가 재조정된다 (stepped up basis라 함). 따라서, 가격이 오른 집을 상속 받아 매도하면 양도소득세가 없어 진다. 증여에서는 증여자의 tax basis가 이전 되어 나중에 양도소득세를 낼 수도 있다. 물론, 2년 이상 거주한 후 매각할 경우 25만 (부부 50만불)까지 양도소득이 면세된다.

마지막으로, 재산세를 검토해야 한다. Proposition 13에 따라, 재산세는 최대 2%까지만 한 해에 증가할 수 있다. 오랫동안 집을 보유할 경우 매우 낮은 재산세를 납부하게 되는 이유다. 증여를 하면 재산세를 시가로 재산정하는 것이 원칙이다. 다만, 재산정을 면제해 주는 규정이 있으므로 사전에 검토해야 한다. 아울러 증여받은 사람은 재산세 산정을 위한 가치평가 시 $7,000을 줄여 주는 혜택 (homeowner’s exemption)을 신청한다.

얼마 전 50만불 짜리 집을 손주에게 증여했다가 어려움을 겪는 분이 찾아 왔다. 약 $1,000불 정도 내던 재산세가 갑자기 $6,000 정도로 늘어난 것이다. SSI로 힘겹게 사는 그 분의 삶이 더 어려우졌음은 말할 것도 없다. 해마다 세금을 $5,000불 씩 더 내야 하는 상황에 울고 싶은 심정이라 했다.

중국 출신의 베스트셀러 작가 왕중추에 따르면, 인생의 성패를 가르는 것은 “디테일의 힘”이다. 산술적으로 100-1=99가 정답이지만, 인생에 있어 100-1이 0이 될 수도 있다. “1%의 실수가 100%의 실패”를 낳을 수 있기 때문이다.

상속계획에 있어 “디테일” 중요성은 아무리 강조해조 지나치지 않다. 수 많은 법과 세금, 인간적인 요소들을 고려해야 한다. 작은 실수 하나가 파괴적인 결과를 가져온다. 문제점이 그 계획을 세운 사람이 사망한 이후, 혹은 치매가 발병한 이후에 발견되는 경우가 많다. 잘못을 바로 잡을 기회조차 없는 것이다. 이 번에 살펴 본 집을 증여하는 경우 뿐만 아니라, 상속계획 전반에 관해 전문가와 충분히 검토해야 하는 이유가 여기에 있다.